節税対策の賃貸マンション
受け継いできた土地を子に渡したいが相続税が心配。更地で保有しているが、税金がかかりすぎるなど、土地に対しての多くの方がお持ちのお悩みです。 大事な土地を人の手に渡すことなく有効活用することは、世代を超えた節税効果の高い資産運用になります。
更地よりも、賃貸マンションで相続税を減らす効果があります。
土地の相続税評価額が約18～21％ダウン。
賃貸マンションを建設すると、相続税の計算上、土地を「貸家建付地」として評価をすることができ、更地として保持するよりも、土地の相続税評価額は、約18～21％の評価減となります。
建物の相続税評価は現金の約60％になる。
現金の相続税評価額は、現金の価値です。しかし、現金を使って賃貸マンションを建てると建物の相続税評価額は、現金で持っているときの約60％となります。
小規模宅地の特例で、相続税評価額はさらに減額されます。
賃貸マンションを建設すると、相続税の計算上、土地は約18～21％の評価減となります。
さらに、不動産の貸付として使っている土地は、小規模宅地の特例の制度を使用でき、200㎡までは50％引き（半額）となり、より効果がある相続税対策となります。
借入金は、相続税の計算で、相続財産から差し引けます。
賃貸マンションの建設資金を金融機関から借り入れた場合、この借入金は相続税を計算するときには、相続財産から差し引くことができます。手元に建築資金が不足している場合には、借入金をつくることで相続財産の減額が可能となります。
土地を持っているだけで税金がかかってしまいます。
土地には、固定資産税という税金がかかります。また、土地を利用していなかったり空き地にしていると、この固定資産税は経費になりません。
しかし、利用していない土地に賃貸マンションを建設し、家賃収入を生み出す「事業」として利用したときは、この固定資産税は経費扱いとなります。また、賃貸マンションを建設するために借り入れをした場合、この借入の利息も経費扱いです。
さらに、賃貸マンションの建物部分は、減価償却費として経費にできます。
不動産の収入は不動産所得として、所得税の課税対象となりますが、もし、不動産所得が赤字になれば、事業所得や給与所得などと損益通算をすることができ、その結果、所得税を節税することも可能となってきます。
土地を利用していなかったり空き地にしていると、
土地に対する税金の優遇が何一つなく、経費に落とすことができません。
住宅用地であれば200㎡まで6分の1、新築建物は当初3年間は2分の1となり固定資産税を減らす効果があります。
相続税対策を考える上でポイントは、相続税を減らすこと。
相続財産そのものを減らすのであれば、土地を売却することが一番簡単です。
しかし、土地を売却しても、その売却代金は相続財産。
相続財産そのものを減らすことは、相続税対策としての解決にはなりません。
相続税対策を考える上で重要なことは、相続税の評価額を下げること。
賃貸マンションの建設は、相続税対策をする前に比べて相続税評価額を大幅に下げることが可能です。賃貸マンションを建設することで現金と建物評価の差額が節税となります。
また、借入金などはマイナス財産で相続し課税遺産総額から全てマイナスができるので相続税を圧縮する効果があります。
このように、借入れをして建設することも相続対策のひとつの方法なのです。
- ここがポイント！
- ・更地よりも相続税を減らす効果。
- ・土地所有だけで税金発生。
- ・相続税対策は、相続財産を減らすこと。
だから「賃貸マンション」なのです！
